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中国の不動産事情

こんにちは、小澤です。

先日、中国(上海)における不動産事情の研修に行ってきましたので、皆様にご報告いたします。
中国はニュースでご存知の方も多くいらっしゃると思いますが、大変な経済発展をしております。
上海は、高層ビルが乱立しており、そこの賃料も東京とほぼ変わらない価格になっております。

訪問先ごとに、研修で学んだことを簡単にまとめてみました。
ご興味のある方は、是非ご質問をください。

上海伊藤忠
     上海伊藤忠は上海世界金融センターに入っている。
     上海世界金融センターは展望台が世界一の高さにある上海中心部のビル(森ビル)。
     賃料は坪/2万円程度
     上海伊藤忠社員(日本人独身)の社宅(サービスアパート)、約50㎡で月/18万円
 
KPMG(あずさ監査法人上海)
     中国人投資家は、日本の不動産に興味を持っている。
     日本で売れないものは中国でも売れない。(売れ残りを紹介してもダメ)
     中国人は不動産をキャピタルゲインで考える。上海は不動産価格が上がりすぎているのであまり興味を持っていない。西都は注目されている。日本不動産は中国国内との比較になってしまう。
     中国人は借入れについての知識があまりない。借入れについての興味は持っている。
     留学コンサルティングと組み、部屋について(売買・賃貸)のパッケージング販売をすると面白いかもしれない。
 
スターツ上海
     日本の不動産会社は中国に多くの仲介業者がある。「夢ハウス」という会社が上海に進出して駐在員用に商売をしている。
     外資系企業の仲介ライセンスの認可が非常に取得しづらい。(レオパレス21は申請したが取得できず)
     仲介手数料は基本的に売買で売買価格の1%、賃貸は月額賃料の0.7ヶ月分。
     中国人の不動産取得はほとんどキャッシュ。スターツ上海は昨年5件の取引中4件が現金一括。取引件数は少ないが価格が下がらない。現在中国不動産はバブル状態だが借入れをして購入しているケースが少ないため、崩壊することは考えづらい。
     中国人が日本の不動産を購入するデメリット
1.      資金の移動が年間5万ドルまで、という規制がある。
2.      円高の為、為替のうまみなし。
3.      利回りという考え方が浸透していない。
4.      ビザが頻繁に取得できない。(投資用ビザが解禁になれば可能性あり)
     上記項目により、労に見合った成果を得られる可能性がない。
     日本に投資するのであれば、東南アジアに投資する。
     スターツ上海では、中国人に投資用日本不動産を紹介しない。
 
ステイジア上海(不動産投資コンサルティング会社)
     中国人の日本不動産購入の問題点
1.      送金→大陸の人が買えるはずない
2.      ビザ(来年後半、医療ビザ・投資移民ビザ等で変わる可能性がある。)
3.      住宅ローン(在日の人でないと難しい)
4.      円高
5.      尖閣諸島問題
6.      切迫感なし
     日本の不動産に興味を持っている人は多い
     投資の目的が変わってきている。→安全方向に向いてきた。
     中国では利回りが2~3%。日本との比較をしている。
     HMBC、非居住者用ローン使える。
     中国では、管理組合・修繕金がない。将来の不安あり。
 
みずほコーポレート銀行(調査・M&A)
     都内のホテルなどを法人で考えたいとの問い合わせある。
     上海のホワイトカラーは20代後半で、月収が5000元~10,000元(約65,000円~130,000円)。サラリーがとても上がってきている。来年も約10%平均収入が上がる。
     中国では相続税・贈与税がない。一人っ子政策により、両親から共に相続する。
     2030年には中国のGDPは世界全体の約4分の1程度(約23.9%)になる予測。(アメリカ約17.0%・日本約5.8%)
     中国バブルが膨らみやすい理由
1.      一般庶民は基本的に賭け事が大好き。
2.      バブルが潰れてもすぐに別のバブルに飛びつく国民性。
3.      株式・不動産・外貨など幅広くポートフォリオを持つ傾向が見られた。しかし、株式市場の未整備・外貨保有の規制などにより、ポートフォリオが久しく現金と預金に集中していたが、ここ10年の規制緩和で原点回帰。
     バブルに対して安心している理由
1.      中国一人当たりのGDP(約3,000ドル)は低く、発展が続くとの自信。
2.      2020年ごろまでは7.8%の成長を続ける可能性が高い。
3.      小さなバブルが代わる代わる破裂する状況が続く限り、持続可能との見方あり。
4.      借金を膨らませてまで株や不動産を買いあさる家計は少数。投資は手堅い。

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